Bisakah WNA Beli Properti di Lombok? Tiga Jalur yang Sah

Ini pertanyaan yang datang sebelum orang menanyakan harga. "Saya bukan orang Indonesia. Apa saya benar-benar boleh beli di sini?" Jawaban singkatnya bisa, ada tiga jalur yang sah, dan kami memperantarai transaksi di ketiganya. Jawaban panjangnya lebih penting, karena praktik yang paling populer di Lombok dan Bali, yaitu nominee, justru yang bisa membuat Anda kehilangan segalanya.

Kami agen berlisensi, bukan notaris atau pengacara. Anggap tulisan ini peta jujur atas medannya, lalu mintalah notaris atau PPAT memeriksa transaksi spesifik Anda sebelum uang bergerak. Aturan pertanahan bersifat nasional, jadi semua yang di bawah berlaku di Lombok persis seperti di Bali.

Satu aturan yang menjadi sandaran segalanya

Hak milik, yaitu Hak Milik dengan sertifikat SHM, diperuntukkan bagi warga negara Indonesia. Warga negara asing tidak boleh memegangnya, di mana pun di negeri ini, berapa pun harganya.

Ini bukan soal teknis yang bisa dibubarkan oleh struktur yang pintar. Menurut Pasal 26 ayat (2) Undang-Undang Nomor 5 Tahun 1960 tentang Peraturan Dasar Pokok-Pokok Agraria, kalau orang asing memperoleh Hak Milik, tanahnya jatuh menjadi milik Negara. Bukan kembali ke penjual, bukan menjadi milik Anda dalam bentuk yang lebih kecil. Menjadi milik Negara. Satu kalimat itu sebabnya jalan pintas di bawah begitu buruk.

Yang boleh dipegang orang asing adalah hak untuk memakai, atau hak membangun melalui badan usaha. Tiga jalur, masing-masing dengan pertukaran yang berbeda.

Jalur 1: Sewa (Hak Sewa)

Paling sederhana, dan paling umum untuk vila liburan. Anda tidak memiliki tanahnya, Anda memegang hak kontraktual untuk memakainya selama jangka yang disepakati, umumnya 25 sampai 30 tahun dengan opsi perpanjangan yang ditulis sejak awal.

• Tidak perlu izin tinggal. Ini yang besar. Anda tidak butuh KITAS atau KITAP, jadi sewa cocok bagi pembeli yang tidak tinggal di sini.
• Aktakan di notaris dan catatkan. Perjanjian sewa yang hanya ada sebagai kesepakatan pribadi itu janji. Buat aktanya di notaris dan catatkan pada sertifikat di kantor pertanahan.
• Klausul perpanjangan adalah inti kesepakatan. Harga, syarat, dan siapa yang memutuskan saat perpanjangan harus dipatok di kontrak awal, bukan digantungkan pada niat baik di tahun ke-29.

Di sewa inilah sebagian besar pembeli asing pertama kali di Lombok mendarat. Jujurnya, untuk rumah liburan yang akan Anda pakai dua puluh tahun, sewa sering kali pilihan yang masuk akal, bukan kompromi.

Jalur 2: Hak Pakai

Ini jalur untuk orang asing yang memang tinggal di Indonesia dan ingin rumah atas namanya sendiri di sertifikat.

• Perlu dokumen keimigrasian. Pasal 69 ayat (1) Peraturan Pemerintah Nomor 18 Tahun 2021 membatasi ini pada orang asing yang punya dokumen keimigrasian yang berlaku, dalam praktik KITAS atau KITAP.
• Jangkanya 30 tahun, diperpanjang 20, diperbarui 30. Totalnya 80 tahun, selama syarat izin tinggalnya terus terpenuhi.
• Dua bentuk. Rumah di atas Hak Pakai atas tanah Negara, atau Hak Pakai yang diberikan di atas Hak Milik orang lain melalui akta PPAT, yang kemudian dicatat dalam buku tanah. Bentuk kedua yang biasanya terjadi di Lombok, karena hampir semua tanah perorangan di sini SHM.
• Ada batasannya. Menurut Peraturan Menteri ATR/BPN Nomor 18 Tahun 2021, rumahnya harus masuk kategori rumah mewah, satu bidang per orang atau keluarga, dengan luas tanah maksimal 2.000 m², yaitu 20 are.
• Ada batas harga minimum. Hunian milik orang asing harus di atas nilai minimum yang ditetapkan per provinsi lewat keputusan menteri. Kami tidak akan mencetak angkanya untuk Nusa Tenggara Barat di sini, karena angka itu direvisi dari waktu ke waktu dan angka kedaluwarsa lebih buruk daripada tidak ada angka. Tanyakan ambang yang berlaku ke kantor pertanahan di Mataram atau ke notaris Anda sebelum mengikat diri.

Satu hal yang sering terlewat: Anda memegang hak memakai, dan Anda bisa memiliki bangunannya. Tanah di bawahnya tidak pernah menjadi milik Anda. Begitulah kesepakatannya, dan itu tetap bisa dijalankan.

Jalur 3: PT PMA yang memegang HGB

Kalau propertinya adalah usaha, vila sewa, guesthouse, atau proyek pengembangan, maka struktur yang jujur adalah perusahaan penanaman modal asing, PT PMA, yang memegang Hak Guna Bangunan.

• Jangkanya sama seperti Hak Pakai: 30 tahun, ditambah 20, ditambah 30.
• Tidak perlu izin tinggal pribadi, karena yang memegang haknya perusahaan, bukan Anda.
• Bebannya nyata. Modal minimum, perizinan lewat sistem OSS, pelaporan tahunan, pajak badan, akuntan. Nilai investasi minimum per bidang usaha ditetapkan aturan penanaman modal nasional dan sudah beberapa kali berubah, jadi ambil angka terbaru dari konsultan hukum perusahaan, bukan dari blog, termasuk blog kami.

PT PMA jawaban yang tepat untuk usaha sewa berskala. Ia jawaban yang mahal untuk satu rumah liburan.

Jebakan nominee, dan kenapa kami tidak mau mengaturnya

Anda akan ditawari ini. Akan ada yang menjelaskan bahwa Anda bisa memegang SHM atas nama kawan atau pegawai orang Indonesia, dengan setumpuk perjanjian pendamping, akta pengakuan utang, surat kuasa, dan pernyataan bahwa si nominee tidak mengaku punya kepentingan apa pun.

Itu tidak bekerja. Perjanjian-perjanjian itu dibuat untuk mengakali Pasal 26 ayat (2), dan justru itu yang membuatnya tidak bisa dipaksakan di pengadilan yang akan Anda butuhkan kalau susunannya retak. Cara gagalnya biasa saja, bukan dramatis: si nominee meninggal dan ahli warisnya mewarisi sertifikat, si nominee bercerai dan tanahnya menjadi harta bersama, atau si nominee menjualnya begitu saja. Di setiap versinya, dokumen yang seharusnya melindungi Anda adalah dokumen yang tak bisa dilihat hakim.

Jenis dan status sertifikat bisa dicek ke Kementerian ATR/BPN. Kalau penjual atau agen enggan membiarkan Anda memeriksanya, keengganan itu sudah jadi jawabannya.

Menikah dengan orang Indonesia?

Situasi yang berbeda, dan lebih baik. Pasal 70 PP 18/2021 tegas: warga negara Indonesia yang menikah dengan orang asing boleh memegang hak atas tanah seperti warga negara lainnya, asalkan tanahnya bukan harta bersama, yang dibuktikan dengan perjanjian pemisahan harta dalam akta notaris. Sederhananya, perjanjian pranikah atau pascanikah adalah mekanismenya. Tanpa itu, SHM-nya terbuka risiko.

Bentuk praktisnya di Lombok

Hampir semua tanah perorangan yang kami jual bersertifikat SHM, jadi pembeli asing hampir selalu melakukan salah satu dari dua hal: mengambil sewa yang tercatat, atau mengambil Hak Pakai di atas Hak Milik pemilik melalui akta PPAT. Keduanya tidak aneh. Keduanya pekerjaan rutin bagi notaris di Mataram.

Untuk gambaran biaya masuknya, panduan harga tanah kami memuat median per kawasan, dan perbandingan Lombok dan Bali membahas selisih harga antara dua pulau. Kalau ingin melihat barangnya, vila di sekitar Senggigi dan tanah di Kuta Mandalika yang paling dulu dilihat pembeli asing.

Urutan langkahnya

Benarkan urutan ini dan sebagian besar masalah tak pernah dimulai.

1. Tentukan jalurnya dulu, sewa, Hak Pakai, atau PT PMA, karena itu mengubah apa yang semestinya Anda cari.
2. Periksa sertifikatnya sebelum bicara harga dengan serius. Panduan kami soal cek sertifikat tanah memuat apa yang harus dilihat dan di mana.
3. Tunjuk notaris atau PPAT Anda sendiri, bukan notaris penjual.
4. Baru setelah itu menawar, dan ikuti langkah pembelian biasa di panduan cara beli tanah di Lombok kami.

Jawaban singkat

Bisakah orang asing memiliki tanah di Lombok? Tidak dalam bentuk SHM atas nama pribadi. Yang bisa dipegang adalah sewa yang tercatat, Hak Pakai dengan izin tinggal, atau HGB melalui PT PMA.

Apakah saya butuh KITAS? Untuk Hak Pakai, ya. Untuk sewa atau PT PMA, tidak.

Berapa lama bisa dipegang? Hak Pakai dan HGB berjangka 30 tahun, diperpanjang 20, diperbarui 30, jadi sampai 80 tahun. Sewa berlaku sesuai kontrak, umumnya 25 sampai 30 tahun ditambah perpanjangan.

Apakah struktur nominee benar-benar seberisiko itu? Ya. Ia batal menurut hukum, artinya dokumen yang melindungi Anda tak bisa dipaksakan justru saat paling Anda butuhkan.

Bisakah diwariskan? Ahli waris asing bisa mewarisi hunian, tapi ia sendiri harus punya dokumen keimigrasian untuk mempertahankannya.

Kalau Anda ceritakan situasinya, apakah Anda tinggal di sini, apakah ini rumah atau usaha sewa, dan berapa anggarannya, kami akan sebutkan jalur mana yang pas dan berapa biaya realistisnya, termasuk kalau jawabannya sebaiknya Anda menyewa daripada membeli. Listing di bawah adalah jenis properti yang paling sering ditanyakan pembeli asing kepada kami.