Rumah Dijual di Mataram: Panduan Kawasan dan Kisaran Harga

Mataram itu pasar yang dua rupa. Di satu sisi daftar kami ada rumah tiga kamar di kompleks Pagutan yang dilepas Rp 325 juta. Di sisi lain ada yang menembus Rp 10,5 miliar. Kota yang sama. Selisihnya lebih dari tiga puluh kali lipat.

Angka tengahnya 975 juta, dihitung dari 79 rumah Mataram yang harganya jelas di daftar kami, per Oktober 2026. Tapi angka tengah selalu menipu. Paruh tengah pasar — separuh rumah di daftar kami — sebenarnya duduk antara 650 juta dan 1,8 miliar. Yang menentukan Anda jatuh di sebelah mana bukan soal mewah atau tidak. Tapi di kelurahan mana, dan berapa luas tanah yang sebenarnya Anda bayar.

Peta harga cepat

Tiga lapis, kasar tapi berguna:

• Di bawah 650 juta. Rumah dua sampai tiga kamar, umumnya di kompleks perumahan agak ke pinggir — Pagutan, Jempong, Babakan dekat kampus, Rembiga. Titik masuk paling bawah di daftar kami kode 741 di Pagutan Permai, 325 juta untuk tiga kamar.
• 650 juta sampai 1,8 miliar. Di sinilah mayoritas rumah Mataram. Rumah layak huni di lokasi lebih tengah atau kompleks yang sudah mapan. Angka median 975 juta persis jatuh di sini — kode 729 di Taman Baru, dekat Epicentrum Mall.
• Di atas 1,8 miliar. Rumah besar, tanah luas, atau alamat tengah kota yang punya nilai dagang. Puncaknya 10,5 miliar.

Kawasan per kawasan

Mataram kecil, tapi tiap sudutnya punya harga sendiri.

Tengah — Cakranegara dan Udayana. Cakra jantung dagang kota: ruko, pasar, kawasan pecinan, lalu lintas padat sepanjang hari. Udayana beda rasa — jalan lebar, dekat kantor gubernur, alamat yang dianggap bergengsi orang Mataram. Dua-duanya main di tengah ke atas. Kode 1005 di Udayana Complex 650 juta.

Utara — Rembiga, Monjok, Sayang-Sayang. Lebih tenang, lebih perumahan. Monjok dekat pusat tapi masih sanggup menyelipkan rumah lima kamar di 950 juta (kode 679). Sayang-Sayang dan Selagalas bergeser ke timur laut dan cenderung lebih terjangkau — kompleks Graha Permata Kota di Selagalas muncul tiga kali di daftar kami, pertanda developer masih aktif di sana.

Selatan dan barat daya — Pagutan, Jempong, Dasan Agung. Pagutan padat kompleks perumahan, dekat RS Biomedika, dan jadi titik masuk termurah untuk rumah layak. Jempong lebih ke tepi (kode 1027, 425 juta). Dasan Agung lebih dekat ke tengah dan harganya ikut naik.

Dekat kampus — Kekalik dan Babakan. Kekalik menempel Universitas Mataram, Babakan dekat UNIZAR. Ini kolam kos dan sewa mahasiswa, dan itu mengubah hitungannya: kalau Anda beli untuk disewakan, bukan untuk ditinggali, dua kawasan ini yang pertama saya tunjukkan. Kode 740 di Kekalik 700 juta, kode 1042 di Babakan 350 juta.

Barat — Ampenan. Kota pelabuhan tua, ada kawasan heritage dan lebih dekat ke pantai. Suasananya lebih lambat dari Cakra, dan harganya biasanya ikut lebih bersahabat. Kode 622 di Penghulu Agung, Ampenan, 700 juta.

Timur — Bertais dan Sandubaya. Dekat terminal Mandalika dan pasar induk, nempel ke jalan bypass. Ini tepi kota: kode 692 memberi lima kamar di 700 juta — banyak ruang untuk uang segitu, tapi memang jauh dari pusat.

Yang benar-benar menggerakkan harga

Tanah, bukan jumlah kamar. Ini yang paling sering salah dibaca pembeli. Dua rumah sama-sama tiga kamar bisa beda ratusan juta kalau yang satu duduk di 400 meter persegi dan satunya 110. Di Mataram Anda membayar tanahnya; bangunannya menyusul.

Kompleks atau pinggir jalan. Rumah di dalam perumahan tertata — satu gerbang, jalan rapi, tetangga seragam — menjual ketenangan. Rumah di pinggir jalan raya menjual potensi dagang. Harganya mengikuti dua logika yang berbeda, dan jangan dibandingkan lurus.

Jarak ke Cakra dan Udayana. Tiap kilometer menjauh dari poros tengah itu menurunkan angka. Bukan karena yang di pinggir lebih jelek, tapi karena yang di tengah lebih sedikit dan lebih diperebutkan.

Sertifikat: bagian yang sering dilewati

Dari rumah Mataram yang kami pegang, hanya 17 yang tertulis jelas SHM. Sisanya tidak mencantumkan status di data kami. Itu bukan tanda bahaya otomatis — banyak penjual rumah kota memang tidak repot menuliskannya — tapi juga bukan izin untuk berasumsi.

Di rumah, jebakannya beda dari tanah. Yang sering muncul: sertifikat masih atas nama orang tua atau sekumpulan ahli waris, IMB tidak ada atau tidak cocok dengan bangunan yang berdiri, dan rumah di kompleks lama yang sertifikat induknya belum dipecah per unit. Minta lihat sertifikat dan IMB sebelum bicara angka. Nomor sertifikatnya bisa dicek ke Kantor Pertanahan (ATR/BPN), dan urutan lengkap pemeriksaannya ada di panduan cek sertifikat tanah di Lombok — langkahnya sama untuk rumah.

Jujur: Mataram bukan Senggigi

Kalau yang Anda bayangkan villa sewa dengan tamu asing datang sendiri, Mataram bukan tempatnya — itu cerita Senggigi dan Kuta. Mataram pasar penghuni: keluarga lokal, pegawai, pedagang, dan pembeli yang butuh dekat sekolah, rumah sakit, dan kantor. Permintaan sewanya nyata tapi beda bentuk — kos mahasiswa di Kekalik, kontrakan keluarga, ruko di Cakra.

Buat pembeli hunian, justru di situ enaknya: harga digerakkan oleh kebutuhan sehari-hari, bukan spekulasi turis, jadi lebih mudah dibaca dan lebih tahan banting. Uang satu miliar di Mataram memberi rumah yang layak di lokasi yang hidup. Uang yang sama di Senggigi cuma dapat sepotong tanah.

Tanya cepat

Berapa dana realistis untuk rumah layak di Mataram? Di kisaran 650 juta sampai 1 miliar Anda sudah dapat rumah dua atau tiga kamar di lokasi yang hidup. Di bawah itu tetap ada, tapi biasanya lebih ke pinggir atau butuh renovasi.

Kawasan mana yang paling murah? Pagutan, Jempong, dan Babakan di sisi dalam; Bertais dan Sandubaya di tepi timur. Semuanya masih punya akses wajar ke pusat.

Saya mau beli untuk disewakan, di mana? Kekalik dan Babakan, karena mahasiswa. Permintaan kos di sana stabil sepanjang tahun ajaran.

Harga itu sudah termasuk pajak dan biaya? Belum. Siapkan sekitar 6% di atas harga rumah — BPHTB 5% untuk pembeli, notaris sekitar 1%. Rinciannya ada di cara beli properti di Lombok.

Bisa KPR? Sebagian penjual terbuka, sebagian minta tunai dan menukar itu dengan harga lebih lunak. Tanyakan di awal, karena ini sering jadi penentu nego.

Semua angka di atas kami hitung ulang dari daftar kami sendiri per Oktober 2026, dan semuanya harga penawaran — bukan harga jadi. Hampir selalu masih bisa ditawar.

Beberapa rumah Mataram yang sedang kami pegang ada di bawah ini. Kalau mau membandingkan sekaligus, lihat semua rumah dijual di Mataram — atau kirim pesan, saya bantu saring mana yang masuk anggaran dan cocok dengan kebutuhan Anda.