Harga Tanah Kuta Mandalika per Zona (2026)

"Harga tanah di Kuta berapa?" Pertanyaan ini masuk tiga sampai empat kali seminggu, dan jawaban jujurnya bikin orang kesal: tergantung Kuta yang mana. Dari 72 listing tanah yang kami pegang di kawasan Kuta Mandalika, harga penawaran bergerak dari 25 juta per are sampai 1 miliar per are. Selisihnya 40 kali, di satu kawasan yang sama.

Jadi ini bukan satu angka. Ini peta. Di bawah ini isi buku kami sendiri, kantong per kantong, lengkap dengan catatan yang memang harus disampaikan agen.

Dua "Kuta Mandalika" yang berbeda

Ada dua hal berbeda yang memakai nama sama.

KEK Mandalika adalah kawasan yang ditetapkan resmi, luasnya sekitar 1.035 hektare, lewat Peraturan Pemerintah 52 Tahun 2014, dan dikembangkan BUMN ITDC. Isinya hotel, sirkuit, garis pantai di dalam gerbang. Lahan itu dipegang ITDC dan mitranya dengan skema hak bangun jangka panjang. Tidak ada jual beli SHM kavling perorangan di dalam sana. Datanya terbuka di situs Dewan Nasional KEK, termasuk jarak yang biasanya dicari pembeli: 16 km ke Bandara Internasional Lombok, 45 km ke Mataram.

Yang dijual, dan yang kami perantarai, adalah cincin desa di sekelilingnya. Desa Kuta sendiri, lalu ke timur lewat Gerupuk dan Bumbang sampai Awang, ke barat lewat Areguling, Mawun, Tampah, Selong Belanak, dan naik ke perbukitan di Bukit Prabu dan Mertak. Tanah milik warga, mayoritas SHM, sebagian besar turun-temurun.

Kalau ada iklan "tanah di Mandalika", hampir selalu yang kedua maksudnya. Perlu dipastikan dulu.

Harga penawaran per kantong

Median dari listing kami, per are, dalam juta rupiah. Ini harga penawaran, bukan harga transaksi, dan hanya 48 dari 72 kavling yang punya angka terbuka. Sisanya minta hubungi, yang biasanya berarti pemiliknya mau lihat dulu siapa yang menanyakan.

Kuta Mandalika inti — 230, dari 30 kavling. Rentang 30 sampai 1.000. Paling lebar di mana pun, karena "Kuta" mencakup deretan komersial tepi pantai sekaligus sawah lima belas menit ke dalam.
Tanjung Aan — 180, dua kavling, 135 dan 225. Sampel kecil, pantai terkenal.
Torok Aik Beleq — 170, empat kavling, 100 sampai 275.
Gerupuk — 150, lima kavling, 100 sampai 250. Teluk ombak di timur Kuta.
Bumbang — 200, dua kavling, 150 dan 250.
Selong Belanak — 125, tujuh kavling, dan rentangnya paling lebar dibanding jumlahnya: 25 sampai 350.
Mawun — 88, dua kavling, 75 dan 100.
Areguling — 80, empat kavling, 40 sampai 110.
Mertak — 65, dua kavling, dua-duanya 65.
Tampah — 60, lima kavling, 25 sampai 90.
Bukit Prabu — 45, enam kavling, keenamnya persis 45. Satu proyek kavlingan, satu daftar harga. Hitung sebagai satu titik data, bukan enam.
Awang — 25, satu kavling. Angka per are termurah di buku Kuta kami, dan paling jauh ke timur.

Polanya? Harga mengikuti jarak jalan kaki ke pantai yang bisa diselancari, lalu kualitas jalan, baru pemandangan. Tidak ada rumus ajaib. Kantong pedalaman di 45 sampai 80 bukan barang bagus yang kelewatan; harganya segitu karena memang begitu barangnya, yaitu tanah yang ke pantainya harus naik motor.

Per are itu angka yang salah dipakai belanja

Bagian ini yang sering menjebak, dan saya sudah beberapa kali melihatnya terjadi.

Median luas kavling di buku tanah Kuta kami 3.950 m². Itu 39,5 are. Median total penawarannya 4,5 miliar. Kuartilnya di 1.596 m² dan 10.205 m². Kavling terbesar yang kami pegang 8,5 hektare, ditawar 127,5 miliar.

Artinya judul "per are murah" tetap bisa jadi cek yang besar sekali:

Awang 25 juta per are kedengarannya pintu masuk. Luasnya 10.000 m². Totalnya 2,5 miliar.
Areguling 40 juta per are. Luasnya 80.000 m². Totalnya 32 miliar.
Selong Belanak 150 juta per are. Luasnya 8,5 hektare. Totalnya 127,5 miliar.

Dan pintu masuk yang benar-benar paling murah justru kebalikannya, kavling kecil di kantong mahal:

300 m² di Selong Belanak, 375 juta.
500 m² dekat Mawun, 500 juta.
1.083 m² di Kuta sendiri, 975 juta.

Kalau anggaran Anda satu sampai dua miliar, jangan mulai dari urutan harga per are. Mulai dari luas kavling, baru lihat per arenya bergerak ke mana. Di daftar tanah Kuta Mandalika dua angka itu kami pasang di setiap kartu justru karena ini. Untuk gambaran seluruh pulau, panduan harga per are menaruh Kuta berhadapan dengan Senggigi, Sekotong, dan Bali.

Sertifikat: bagus, tapi tetap diperiksa

Dari 85 listing Kuta di buku kami, 60 bersertifikat SHM. Satu jenis lain. Dua puluh empat sisanya belum tercatat jenis sertifikatnya, dan itu lubang di berkas kami, bukan otomatis tanda bahaya — biasanya pemiliknya belum menyerahkan salinan.

Lombok Selatan punya riwayat yang perlu diketahui: tanah di sini berpindah tangan secara kekeluargaan selama puluhan tahun, batas disepakati antar tetangga bukan diukur, dan warisan memecah satu bidang ke banyak saudara. Hasilnya umumnya bukan penipuan. Hasilnya administrasi yang tertinggal dari kenyataan. Penjual dengan sebelas nama waris di satu sertifikat itu biasa.

Jadi pemeriksaan tetap wajib, SHM sekalipun. Langkahnya ada di cara cek sertifikat tanah, dan urutan transaksi lengkapnya di panduan beli tanah di Lombok.

Efek Mandalika, tanpa jualan

Kawasannya ditetapkan 2014. Sirkuitnya buka akhir 2021 dan MotoGP pertama digelar 2022. Bandara 16 km. Semua itu nyata, dan itulah sebabnya harga penawaran di Kuta bergerak seperti sekarang.

Yang tidak akan saya lakukan adalah menyebutkan angka yield sewa atau persentase kenaikan harga. Saya tidak punya data okupansi Lombok Selatan yang teraudit, tidak ada pihak yang menerbitkan seri angka yang bisa dipercaya untuk itu, dan angka yang beredar di blog investasi umumnya proyeksi yang dipakaikan jas sejarah. Soal kenapa celah data itu penting kalau Anda beli untuk disewakan, ada di perbandingan Lombok dan Bali.

Yang bisa saya sampaikan dari buku: Kuta itu pasar bangun, bukan pasar beli-jadi. Kami pegang 72 listing tanah berbanding 13 di kategori villa, dan beberapa dari tiga belas itu sebenarnya kavling pengembangan yang sudah ada konsepnya. Kalau Anda mau yang sudah jadi dan bisa disewakan bulan depan, lihat villa di Senggigi — di sana barangnya memang sudah berdiri. Kalau mau membangun, Kuta tempat tanahnya, dan siapkan anggaran delapan belas bulan plus mandor lokal yang Anda percaya.

Sebelum berangkat lihat lokasi

Pastikan total ceknya, bukan plafon per arenya.
Pilih dua atau tiga kantong, jangan "Kuta". Kavling di Awang dan kavling di Tanjung Aan itu dua investasi berbeda yang memakai kode pos sama.
Kalau bisa, lewati jalan aksesnya di musim hujan. Akses musim kemarau hampir tidak memberi informasi apa pun.
Periksa sertifikat sebelum menawar, bukan sesudah.
Pembeli asing: tentukan jalurnya dulu, karena itu mengubah kavling mana yang layak dilihat. Awalnya di tiga jalur yang sah untuk WNA.

Jawaban singkat

Tanah termurah di Kuta Mandalika di mana? Per are, Awang 25 juta dan Bukit Prabu 45 juta. Kalau yang dilihat total cek, kavling kecil di Selong Belanak dan Mawun mulai sekitar 375 sampai 500 juta.

Tepi pantai berapa? Kuta inti di buku kami mentok 1 miliar per are. Tepi pantai yang benar-benar punya garis pantai legal itu barang langka dan hampir selalu harga hubungi.

WNA bisa pegang SHM di sini? Tidak, tidak atas nama pribadi, di seluruh Indonesia. Jalurnya sewa atau Hak Pakai, atau HGB lewat PT PMA.

Tanah di dalam area sirkuit dijual? Tidak dalam bentuk SHM. Lahan KEK dipegang ITDC dan dilepas dengan skema komersial jangka panjang.

Harganya bisa ditawar? Lebih bisa daripada Senggigi, kurang bisa daripada Sekotong. Pemilik di sini sudah sepuluh tahun melihat harga naik, dan mereka tahu itu.

Sebutkan anggaran Anda, rencana bangun atau beli jadi, dan seberapa jauh dari pantai masih Anda terima. Kami kirim tiga atau empat kavling yang benar-benar cocok, dan kami bilang terus terang kalau tidak ada yang cocok. Listing di bawah ini contoh silang dari yang kami pegang di kawasan itu sekarang.